Quando ocorrem os Leilões Extrajudiciais?

Os leilões judiciais, como o próprio nome diz, ocorrem dentro de processos nas mais variadas áreas da justiça (cível, criminal, tributário, trabalhista, etc) por outro lado, os leilões extrajudiciais ocorrem sem que haja intervenção de um órgão judicial, pois estão previamente autorizados pela lei.

Os leilões extrajudiciais podem ocorrer em diversas oportunidades:

• venda de bens móveis e imóveis que foram dados em garantia em contrato de alienação fiduciária;
•  venda de ativos públicos (maquinas, móveis, veículos, imóveis de instituições públicas);
•  venda de ativos particulares (maquinas, móveis, veículos, imóveis de empresas privadas ou pessoas físicas);
•  venda de bens apreendidos (Detran, Alfandega, etc);

 

Contudo, o foco será sobre os leilões decorrentes da Lei da Alienação Fiduciária 9.514/97.

Leilões Extrajudiciais – Lei da Alienação Fiduciária 9.514/97

A alienação fiduciária vem para substituir a hipoteca, não que a hipoteca tenha deixado de existir, porém caiu em desuso.

Isso porque a lei de alienação prevê expressamente a execução extrajudicial, que é mais célere (rápida) e menos custosa, pois não necessita de uma autorização judicial para levar o bem garantidor da dívida a leilão.

Quando da compra de um imóvel pelo instituto da alienação fiduciária, o comprador (fiduciante) não obtém a propriedade do imóvel até que ocorra a integralidade do pagamento do valor contrato com o agente fiduciário (financeiras).

O comprador possui apenas direitos sobre o imóvel e este bem servirá de garantia para quitação da dívida, inclusive com averbação na matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Quando ocorre o inadimplemento pelo fiduciante, este é notificado para que realizar o pagamento conforme dispõe a lei:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.”

Quando não ocorre o pagamento no prazo legal a propriedade do imóvel é consolidada em nome do agente fiduciário, ou seja, em outras palavras o credor tem a propriedade do imóvel porém a mesma lei determina que o bem deve ser levado a leilão no prazo de 30 dias.

Portanto, o leilão extrajudicial é uma forma segura de aquisição de imóveis por valor abaixo do mercado pois está amparado pela lei.

 

Características dos Leilões Extrajudiciais

Após preencher os requisitos obrigatórios, agora o bem será levado a leilão.

Primeiro leilão

• ocorre dentro de 30 dias da consolidação;
• é oferecido pelo valor de avaliação, ou seja, o valor de mercado;

Segundo leilão

•  não ocorrendo a arrematação no primeiro leilão é realizado o segundo leilão 15 dias após;
•  é oferecido por valor suficiente a quitar a dívida, os encargos, tributos, etc.

Nesse momento é que passa a oferecer vantagens econômicas para que busca investir em imóveis!!!

Diferente dos leilões judiciais onde há uma porcentagem mínima, no leilão extrajudicial o imóvel é vendido em leilão por valor suficiente a saldar a dívida.

Novamente, quando a segurança de comprar em leilões extrajudiciais não há o que temer, pois além de observar os requisitos presentes na lei, o leilão é efetuado por leiloeiro devidamente matriculado na Junta Comercial, os atos são registrados em cartório desde a notificação do devedor, até a transferência de propriedade para o arrematante.

Contudo, a assessoria de um profissional da área jurídica é essencial para verificar o cumprimento das medidas legais, bem como analisar possíveis encargos que recaiam sobre o imóvel.