A maioria dos imóveis que vão a leilão encontram-se ocupados, ou seja, existem moradores (no caso de imóveis residenciais) ou empresas instaladas (imóveis comerciais).
O imóvel estar ocupado não significa que deixa de ser um bom negócio.
Porém é importante que arrematante entenda que serão necessários alguns procedimentos para desocupação.
Os imóveis podem estar ocupados pelo até então proprietário (que foi executado e teve o bem levado a leilão) como também por inquilinos, quando havia contrato de locação do imóvel.
Tanto em leilões judiciais quanto extrajudiciais a melhor solução é tentar a desocupação amigável, entrar em contato com o ocupante para este retire-se voluntariamente, verificando o prazo que este precisa, e muitas vezes até ajudando com custas de mudança.
Essa é a melhor solução por ser mais rápida e as vezes até mais econômica.
Quando não é possível é preciso recorrer à justiça para obter uma ordem judicial chamada de imissão na posse.
No caso do leilão judicial, será um pedido que o advogado do arrematante fará ao juiz que determinou o leilão do bem.
No caso do leilão extrajudicial será necessário entrar com uma ação de imissão na posse, porém se for decorrente de financiamento por alienação fiduciária, a própria lei já determina que o juiz concederá uma liminar para que a desocupação ocorra em 60 dias.
Não há como prever qual o prazo de uma desocupação, principalmente quando é necessária a ordem judicial, pois o prazo para o andamento processual é muito diferente entre foros (municípios, estados) e até mesmo entre varas do mesmo foro (ex. duas varas do mesmo fórum do mesmo município).
A desocupação do imóvel quando há inquilinos com contrato de locação por tempo determinado averbado na matrícula (importante ressaltar que APENAS quando o contrato está registrado na matrícula), será é necessário aguardar até o termino do contrato de locação, contudo o arrematante passa a ser o locador, recebendo os aluguéis.
Caso o contrato de locação não tenha sido averbado na matricula, o arrematante poderá denunciar o contrato, significa notificar o inquilino que não quer continuar com o contrato, dando a este um prazo de 90 dias para desocupar o imóvel.
Se após o prazo o inquilino não desocupar, será necessário entrar com uma ação de despejo e observar o disposto na lei do inquilinato.
Em se tratando de imóveis comerciais é muito importante lembrar que no caso da desocupação o inquilino pode ter direito a indenização pelo fundo de comércio, conhecido popularmente como “ponto comercial”.